Uma doação de capital ocorre quando há a venda de uma casa para um membro da família ou alguém com quem o vendedor tenha um relacionamento próximo. O resultado cria um preço que muitas vezes fica significativamente abaixo do valor de mercado atual da propriedade. Qualquer que seja a diferença entre o valor de mercado e o preço de venda real da casa, esse valor resulta.
Para que uma doação de capital ocorra, todas as partes envolvidas na venda devem assinar uma carta declarando que este é o resultado desejado. Os vendedores devem ter sua casa ou propriedade inspecionada profissionalmente por um profissional local certificado para que esta seja uma oferta válida. O valor de avaliação da casa, juntamente com o preço de venda, devem ser registrados na documentação oficial. Em seguida, uma segunda carta de liquidação também é necessária no fechamento.
Existem vários benefícios a serem considerados ao oferecer esta oportunidade a alguém, mas existem consequências financeiras que podem ocorrer e afetar o bem-estar do comprador na hora de apresentar sua declaração de imposto de renda no final do ano. Os vendedores também podem ter problemas de ganhos de capital a serem considerados.
Aqui estão os prós e os contras da doação de capital para revisar antes de finalizar o negócio.
Lista das vantagens de uma doação patrimonial
1. Algumas pessoas que não são parentes podem se beneficiar de uma doação de capital.
Há ocasiões em que um credor que oferece uma doação de capital não precisa estar de forma alguma relacionado ao mutuário. Esta exceção se aplica desde que haja um programa habitacional razoável em operação, conforme descrito pela FHA nos Estados Unidos. Caberia ao HOC (Homeownership Center) cancelar as restrições de presentes ou crédito de capital nessa circunstância. Existem atualmente 4 escritórios HOC nos EUA: Atlanta, Denver, Philadelphia e Santa Ana.
2. Aplicam-se relativamente poucas consequências fiscais.
Para o ano fiscal de 2018, a exclusão anual do imposto sobre doações foi de US $ 15.000. Isso foi US $ 1.000 a mais que no ano anterior. Esse montante é o que você pode dar a uma pessoa durante esse ano fiscal, sem pagar impostos sobre ela. Você nunca terá que pagar imposto sobre presentes iguais ou inferiores ao valor de exclusão anual.
Também há uma isenção vitalícia disponível que aumentou para US $ 11,2 milhões em 2018. Se sua doação de capital exceder o limite anual, você deve informar o valor ao IRS. Isso não significa que você vai pagar imediatamente, já que as regras atuais afirmam que a dedução vem de sua isenção vitalícia. Essa estrutura ajuda a evitar muitas das complicações fiscais mais antigas que estavam envolvidas nessa transação.
Você precisará relatar a doação no Formulário 709 ao registrar seus impostos. A maioria dos programas fiscais não prepara este formulário para você.
3. Um presente de capital pode ser usado como um pagamento de uma propriedade.
Um dos maiores obstáculos para os compradores de casas pela primeira vez é a disponibilidade de um pagamento inicial. Se você não tiver dinheiro suficiente em mãos para atender aos termos e condições de uma hipoteca tradicional para o imóvel em questão, sua família pode lhe oferecer um presente em capital para reduzir esse problema. Alguns compradores podem nem mesmo precisar de um pagamento inicial. Essa opção é mais fácil se você conseguir concluir a transação sem a ajuda de um corretor de imóveis.
4. Permite que você compre um imóvel em que pode confiar.
Quando você compra uma casa de um parente (geralmente de seus pais), você não precisa mais coordenar sua transação com pessoas que podem ter horários inflexíveis. É um pouco mais fácil quando você começa a pensar no tempo envolvido em uma transação imobiliária. Embora você seja responsável por futuros problemas domésticos e pelo potencial de uma reunião familiar incômoda, é uma maneira mais fácil de entrar em uma propriedade como comprador pela primeira vez sem passar por muitos obstáculos.
5. Uma doação de capital pode negar a necessidade de seguro hipotecário privado.
Se você não puder pagar uma entrada de 20% para uma casa, o credor hipotecário geralmente exigirá que o seguro hipotecário privado faça parte do pacote de financiamento. O PMI oferece ao credor uma camada extra de proteção caso algo aconteça e você não consiga fazer pagamentos em sua propriedade por algum motivo. Esse custo pode adicionar 10-20% ao seu custo mensal a cada mês. Ter uma doação do patrimônio líquido disponível pode reduzir ou eliminar essa necessidade, porque o valor pode ser incluído no pagamento da sua nova hipoteca.
6. Pode ajudá-lo a obter uma melhor taxa de juros em sua hipoteca.
Uma doação de capital geralmente resultará em um empréstimo imobiliário que exige menos financiamento de dívida do credor. Por haver um valor menor envolvido, os níveis de risco para o fornecedor também são reduzidos. Isso significa que você pode receber uma taxa de juros muito competitiva em sua oferta de hipoteca, mesmo se seu crédito for inferior a estelar. Você também pode evitar os riscos de uma hipoteca com taxa ajustável para entrar na casa, além de já conhecer (ou deveria conhecer) as vantagens do imóvel, por ser de propriedade de um familiar.
7. Os destinatários de uma doação de capital geralmente não precisam se preocupar com impostos sobre doações.
Quando você recebe uma doação de capital, geralmente não há impostos sobre doações com que se preocupar ao preencher sua declaração no final do ano. Dependendo do valor em questão, algumas famílias podem enfrentar um problema de ganhos de capital que pode afetar seus retornos. Todos os presentes são considerados tributáveis, mas as leis fornecem várias exclusões que podem ajudá-lo muito. Antes de finalizar esta transação, você vai querer que um profissional de impostos analise a documentação.
8. Pode ser usado para o valor total da casa.
A maioria das concessões de capital envolve uma quantia razoável entre o valor de avaliação de uma casa e o preço final. Sua propriedade pode ser avaliada em $ 400.000, mas você deseja vendê-la para seu neto por $ 350.000. Isso criaria $ 50.000 como um presente de patrimônio. O que vale a pena notar é que sua doação de capital pode ser em qualquer valor que envolva o valor do imóvel, supondo que não haja hipoteca ativa. Você pode oferecer todos os $ 400.000 como uma doação de capital se não tiver excedido as exclusões de presentes vitalícios atualmente publicadas pelo IRS.
Lista das desvantagens de uma doação patrimonial
1. Uma doação de capital não pode ser aplicada a todos.
Ao considerar uma doação de capital para sua propriedade, o mutuário deve ter uma relação familiar com o credor. Essa conexão deve ter algum tipo de status legal que pode ser fornecido à transação com evidências, como uma certidão de casamento, uma certidão de nascimento ou papelada de adoção. Embora haja algumas exceções para recém-casados que entram na família, a maioria dos credores deve ter um histórico de longa data para esta opção de compra receber a aprovação final.
2. A propriedade não deve ter uma hipoteca existente.
Uma doação de capital não é possível sob as regras atuais dos Estados Unidos quando há uma hipoteca sobre a propriedade. Toda a dívida da casa deve ser paga antes que esta opção possa ser usada para transferir a escritura. Isso pode ser problemático para algumas famílias que ainda estão alguns anos longe de pagar sua hipoteca fixa de 30 anos. Nessa situação, a casa teria de ser vendida pelo valor justo de mercado para que a transferência ocorresse, a menos que os vendedores ofereçam o valor de pagamento apresentado por seu credor.
Se você tiver tempo para concluir essa transação, sua família pode refinanciar a hipoteca para adicionar seu nome ao título da casa. Então, você faria os pagamentos enquanto morasse lá pelos próximos 12-24 meses. Em seguida, você poderia fazer outro refinanciamento que tiraria o título de outros membros da família. Também haveria a opção de sacar dinheiro da propriedade usando esse método.
3. Você ainda deve se qualificar para uma hipoteca com uma doação de capital.
Mesmo que uma doação de capital seja grande o suficiente para que você não precise se preocupar com um pagamento inicial como comprador, ainda há a necessidade de se qualificar para uma hipoteca tradicional. Se sua pontuação de crédito for terrível, pode não haver nada que você possa fazer neste momento para forçar a venda. Você deve trabalhar para aumentar sua pontuação de crédito, eliminando dívidas, fazendo mais pagamentos em dia ou esperando que uma falência recente comece a envelhecer em seu relatório. Os credores devem tratar a todos da mesma forma ao solicitar um empréstimo, não importa o valor.
4. Uma doação de capital pode reduzir o valor da propriedade.
Se você possui uma propriedade avaliada em $ 400.000, há uma excelente chance de que as outras casas em sua vizinhança sejam vendidas por algo semelhante. Dar um desconto aos membros da sua família por meio de uma doação de capital pode ajudar as pessoas próximas a você, mas também pode afetar os preços das casas na vizinhança. Também pode afetar o valor da sua casa. Embora esse impacto seja mínimo, um desconto acentuado pode causar alguns problemas financeiros para futuras transações na área.
Os prós e os contras de uma doação de capital devem ser avaliados cuidadosamente porque pode haver várias questões de herança, questões legais e situações fiscais que precisam ser consideradas nesta transação. Se você estiver comprando a casa de seus pais, também deve pensar sobre as questões de valor com seus irmãos. Sempre procure o conselho de um advogado profissional antes de concluir uma transação como essa, para garantir que não haverá surpresas desagradáveis esperando por você no final do ano fiscal.