Uma LLC é uma empresa de responsabilidade limitada. É uma estrutura de negócios híbrida disponível nos Estados Unidos que combina os benefícios de uma parceria com as proteções de responsabilidade oferecidas por uma corporação. É por isso que muitos proprietários olham para essa estrutura de negócios ao pensar em como desejam estruturar suas finanças em torno de um imóvel alugado.
Aproximadamente 2,4 milhões de empresas nos Estados Unidos são atualmente identificadas como LLC. A estrutura foi oferecida pela primeira vez há mais de quatro décadas em Wyoming e cresceu mais rápido do que qualquer outro tipo de negócio desde então.
A LLC de hoje pode ter um ou mais membros, que é o termo usado para descrever os proprietários do negócio. Um membro pode ser um indivíduo ou outra empresa. A menos que seja exigido de outra forma por lei, as LLCs não têm limite para o número de membros associados ao negócio.
Se você está pensando em alugar um imóvel, ou deseja explorar melhores proteções financeiras para você e sua família, aqui estão os prós e contras de usar uma LLC para avaliar propriedades alugadas.
Lista das vantagens de usar uma LLC para um imóvel alugado
1. Formar uma LLC o ajudará a proteger seus bens pessoais.
Se as propriedades para aluguel fizerem parte do seu portfólio de investimentos, um dos seus requisitos básicos é fornecer uma propriedade compatível com o código. Se isso não acontecer por algum motivo (mesmo que não seja sua culpa), então o inquilino do imóvel pode processá-lo pelas condições que estiverem presentes. Qualquer ação judicial em que você indique que colocará em risco sua propriedade pessoal se não for constituída como uma sociedade anônima de responsabilidade limitada com sua propriedade.
No formato LLC, apenas os ativos da sua empresa estariam sob ataque se alguém processasse você.
2. Existem vantagens fiscais disponíveis para o formato LLC.
Uma empresa de responsabilidade limitada nos Estados Unidos é apresentada com uma opção de imposto. Você pode optar por transferir ou pagar impostos como uma empresa. Isso significa que você pode configurá-lo em um local onde a empresa não pague impostos porque a renda obtida com o aluguel passa a ser sua. Desde 1988, os Estados Unidos tributam as LLCs como se fossem sociedades, embora ofereçam proteção de ativos pessoais contra responsabilidades.
3. Os produtos de seguro de responsabilidade têm limites de apólice.
Fora da estrutura da LLC para investimentos imobiliários, os proprietários têm a opção de adquirir seguro de responsabilidade civil para proteger seus bens pessoais. Ao adquirir uma apólice, você obtém uma vantagem sobre a estrutura do negócio, pois economiza tempo e dinheiro, pois não é obrigado a arquivar documentos formais na jurisdição de seu governo. Porém, é fundamental lembrar que todas as apólices de seguro possuem limites máximos de pagamento. Se um evento for financeiramente prejudicial para alguém além desses limites, você ainda pode ser processado, com seus bens pessoais em risco, pelo restante do custo.
4. A flexibilidade de gerenciamento é permitida dentro da estrutura LLC.
Ao estruturar seu negócio de aluguel de imóveis como uma LLC, mesmo que seja apenas um imóvel, você tem flexibilidade com a estrutura de gestão de sua empresa. Você pode fazer com que todos os membros participem da tomada de decisões do dia a dia da empresa ou os gerentes designados que tomam essas decisões por você. Se você não está familiarizado com os benefícios e riscos do aluguel de imóveis, esta estrutura de negócios permite que você contrate pessoas que estão familiarizadas com as responsabilidades, sem contratar o trabalho de uma agência de administração de imóveis local.
Na maioria dos estados, sua LLC será gerenciada por membros por padrão, a menos que você indique em seus registros que pretende contratar gerentes.
5. É barato e fácil iniciar uma LLC.
Embora existam mais requisitos de papelada com uma LLC em comparação com uma parceria ou empresa individual, é mais fácil se inscrever para esta estrutura de negócios do que criar uma empresa S ou C. Muitos estados cobram uma taxa de depósito de $ 500 ou menos para o valor inicial início do negócio. No Arizona, a taxa de depósito pode ser tão baixa quanto $ 50. Cada estado é um pouco diferente em seus custos e requisitos, portanto, certifique-se de revisar cada etapa do processo de formação da empresa para descobrir o que se espera de você.
6. O pagamento não está restrito aos proprietários de LLC.
Ao usar a estrutura LLC para um imóvel alugado, não há restrições sobre como a empresa pagará a cada proprietário. Os membros podem receber mais ou menos do que o patrimônio que possuem na empresa. Essa estrutura permite que cada membro receba menos ou mais baixas ou reembolsos com base na necessidade individual. A única exceção a esta vantagem é o único proprietário LLC, que oferece a função de transferência que permite que todos os lucros sejam enviados ao proprietário de qualquer maneira.
7. Você pode deduzir prêmios de seguro saúde sob esta estrutura de negócios.
Se o aluguel de imóveis for sua principal fonte de renda, você poderá deduzir todos os custos do seguro saúde que paga para você e sua família. O valor permitido com esse benefício é baseado na parcela rateada do lucro líquido auferido pela empresa. Todos os ganhos dentro da LLC contam como receita auferida. Cada membro que ganha receitas através da LLC é elegível para aproveitar este benefício exclusivo.
8. Você tem permissão para contribuir com ativos para o negócio.
Os proprietários podem contribuir com ativos para a LLC, mesmo que o principal motivo para a constituição da empresa seja a administração de propriedades. Você tem permissão para contribuir com capital para a empresa. Também são permitidos empréstimos pessoais de sua conta para a conta LLC. Existem várias maneiras diferentes pelas quais os membros individuais podem investir dinheiro no negócio e, em seguida, retirá-lo como pagamento do empréstimo. Juros razoáveis são permitidos até mesmo ao pagar um empréstimo pessoal feito à sua LLC.
9. Os proprietários de LLC nem sempre precisam ser cidadãos dos EUA.
Essa vantagem nem sempre se aplica, portanto, verifique com a jurisdição de seu governo antes de incluir investidores estrangeiros em sua estrutura de propriedade. Quando permitido, sua LLC permite que proprietários estrangeiros façam parte de sua estrutura de negócios. Isso torna mais fácil receber investimento estrangeiro para suas propriedades de aluguel, enquanto seus investidores têm menos barreiras de entrada no mercado para transpor. Membros estrangeiros têm direito a voto como proprietários ativos da LLC.
10. Existem menos requisitos administrativos anuais associados a uma LLC.
Quando você forma uma LLC para gerenciar propriedades de aluguel, existem alguns requisitos de papelada anual que sua jurisdição de governo exige para manter os negócios abertos. Você não tem a tarefa de documentar reuniões de acionistas ou fornecer atas do conselho como parte do processo de renovação ou autorização. Desde que o seu contrato social siga as expectativas locais, você pode declarar quem tem o direito de votar e quem não faz parte da sua estrutura.
11. LLCs de membro único são possíveis.
Se você for um único proprietário, a LLC de um único membro para suas propriedades de aluguel é uma ideia a se considerar. Eles não oferecem a mesma legitimidade comercial que outras estruturas, mas são mais fáceis de manter com os mesmos prós e contras em sua maior parte. As proteções fornecidas ao LLC tendem a funcionar ao contrário sob essa estrutura. As obrigações pessoais do proprietário não afetam o negócio, mas se ele não mantiver livros separados para o negócio, um tribunal pode decidir contra a proteção de sua propriedade pessoal contra transações comerciais.
12. A aquisição de propriedade por meio da LLC oferece vantagens a serem consideradas.
Se você comprar novas propriedades para aluguel por meio da empresa, poderá ter acesso a proteções adicionais de propriedade. Seria a empresa, não seus bens pessoais, que controlaria a propriedade. Caso algo aconteça, você pode receber mais proteção contra processos ou problemas externos. Sua empresa seria responsável pelo cuidado e manutenção do imóvel, enquanto você poderia aproveitar os ganhos de capital que ocorrerem ao longo do tempo com a locação.
13. Cada propriedade pode ser administrada por sua própria LLC.
Para proprietários de casas que procuram o mais alto nível de proteção de separação possível, você pode incorporar cada propriedade alugada como sua própria LLC. Ao fazer isso, você será capaz de isolar cada propriedade de possíveis reivindicações de responsabilidade geradas em outra propriedade. O processo afetaria apenas uma propriedade.
Obviamente, os custos administrativos e os requisitos de manutenção de várias LLCs simultaneamente seriam consideráveis. É por isso que a maioria dos proprietários opta por não buscar essa vantagem específica ao usar uma LLC para suas propriedades de aluguel.
Lista das desvantagens de usar uma LLC para um imóvel alugado
1. Existem limites para as proteções que uma LLC oferece.
Se sua LLC aparecer em um processo envolvendo sua propriedade, o juiz tem o poder de decidir que a estrutura do negócio não protege seus bens pessoais. Embora esse problema se aplique quando você não mantém livros de negócios separados de seus registros pessoais, ou conduz negócios de forma fraudulenta, isso não é 100% protetor. Essa desvantagem costuma ser chamada de “perfurar o véu corporativo”.
2. Você deve pagar imposto de trabalho autônomo para a renda transferida.
Como a estrutura tributária padrão de uma LLC é semelhante à de uma sociedade, seus membros que trabalham para a empresa devem pagar imposto de trabalho autônomo nos Estados Unidos. Isso significa que cada membro é pessoalmente responsável pela parte do empregador nas retenções do Medicare / Medicaid e da Previdência Social que são exigidas com cada contracheque. O valor tributado seria baseado no lucro líquido total da empresa.
Os proprietários têm a opção de serem tributados como uma empresa, o que limitaria esse problema, pagando impostos sobre a compensação real em vez de seus ganhos antes dos impostos.
3. Há questões relacionadas à rotação de sócios a serem consideradas.
Uma LLC é como uma parceria ou empresa unipessoal, em que a continuidade pode ser um problema para alguns proprietários. Se você for o único proprietário da LLC e algo acontecer a você, o estado onde reside sua empresa exigirá que ela seja dissolvida. Isso significa que sua família terá que saldar dívidas comerciais e encerrar suas contas antes de começar um novo negócio para administrar suas propriedades.
Você pode evitar alguns problemas de continuidade como casal, sendo co-proprietário da LLC. No entanto, mesmo assim, você pode precisar dissolver a primeira empresa antes de iniciar uma segunda para continuar fazendo negócios.
4. Você não tem permissão para emitir ações para o seu negócio.
De acordo com a estrutura de uma sociedade de responsabilidade limitada, você não tem permissão para levantar dinheiro emitindo ações em seu negócio. O capital social disponível na empresa tem por base os seus estatutos iniciais. Cada membro recebe uma parte da empresa com base nesse documento. Não pode ser atribuído a outra pessoa porque não tem o mesmo valor que uma ação corporativa. Você não tem permissão para comprar ações de ninguém, vender as suas ou negociá-las.
5. A LLC não é obrigada a pagar salário.
A maioria das LLCs são projetadas como organizações de transferência para compensar seus proprietários, especialmente empresas individuais, com os lucros líquidos obtidos. Isso elimina essa desvantagem para a maioria dos proprietários que usam a estrutura para administrar imóveis para alugar. Quando os pagamentos são enviados aos proprietários, a estrutura tributária trata essa ação como um saque na conta. Isso significa que ele não é contabilizado na receita de negócios como seria para uma empresa S ou C. Como você não tem permissão para deduzir custos dos salários, seu passivo fiscal pode ser maior em circunstâncias específicas.
6. Geralmente, uma taxa anual de arquivamento é exigida para manter o status do seu negócio.
A maioria das entidades governamentais exige que as LLCs em operação enviem um aviso de renovação anual como parte de suas responsabilidades de manutenção administrativa. A maioria dos estados dos EUA mantém a taxa de renovação próxima à taxa de incorporação inicial. No entanto, existem algumas exceções, pois alguns estados cobram US $ 1.000 ou mais para manter os negócios abertos. Se você teve um ano difícil com seus imóveis para alugar e o dinheiro está curto, esse passivo anual pode forçá-lo a se endividar ainda mais.
7. Você precisará de uma LLC separada para cada estado em que tenha um imóvel para alugar.
A incorporação da LLC é válida apenas para o estado de sua residência principal. Se você possui propriedades em vários estados, deve solicitar a constituição de uma sociedade de responsabilidade limitada em cada estado em que deseja se proteger. Sem vários registros, qualquer pessoa que não seja o seu estado de origem pode ter acesso às suas finanças e bens pessoais se você se tornar um credor.
Você também deve estabelecer um endereço comercial para sua LLC em cada estado em que você faz negócios. O endereço do imóvel alugado não conta, a menos que você tenha um escritório nesse local. Como parte do contrato social, você será solicitado a designar uma parte específica para receber comunicações em seu nome para conduzir negócios. Para uma operação multiestadual, uma corporação pode ser uma estrutura melhor a ser considerada se você quiser evitar alguns desses problemas logísticos.
8. Existem mais responsabilidades fiscais a serem consideradas.
Quer você escolha uma opção de imposto corporativo ou de transferência, os requisitos administrativos de uma LLC são mais elevados do que outras estruturas de negócios. Você pode obter o mesmo benefício de uma sociedade unipessoal ou parceria, mas ainda assim exige uma declaração de imposto de renda separada para o negócio, o que nem sempre é necessário em outras estruturas. Nos Estados Unidos, uma LLC usa o Formulário 1065 quando transfere renda para seus proprietários. Em seguida, os formulários K1 devem ser distribuídos a cada membro, declarando as responsabilidades fiscais individuais para o ano.
Dependendo de onde você registrar a LLC para gerenciar propriedades, pode haver impostos de franquia, impostos especiais de consumo ou ambos que também se aplicam a este negócio.
9. As LLCs lutam para levantar capital, assim como as sociedades e empresas individuais.
Como os proprietários não podem comprar, vender ou negociar ações da empresa, os investidores hesitam em colocar capital nessa estrutura de negócios. Você será responsável pelos fundos necessários para comprar ou manter as propriedades alugadas sob seus cuidados. Embora os produtos de crédito tenham mais disponibilidade desde que a estrutura jurídica desse negócio seja reconhecida, o capital externo é raro.
No caso improvável de você ter mais do que um punhado de proprietários associados ao seu negócio, uma apresentação S-corp lhe dará melhor acesso ao capital. Se você atingir mais de 100 membros, uma apresentação C-corp oferecerá mais oportunidades de levantar capital em comparação com a LLC.
10. Uma LLC de membro único enfrenta as mesmas estruturas tributárias de uma sociedade unipessoal.
Um único membro LLC pode optar por pagar impostos como uma organização, se desejar. Eles também podem optar por tributar a si próprios como proprietários individuais. Na segunda opção, embora você mantenha livros separados para reduzir sua responsabilidade, os impostos que você relatar ainda estarão na declaração pessoal. Essa estrutura cria complicações suficientes quando propriedades alugadas também estão envolvidas, que provavelmente será necessário um profissional fiscal.
Os prós e os contras de usar uma LLC para aluguel de propriedade geralmente não valem a pena em comparação com os riscos enfrentados pelo proprietário médio. Uma LLC oferece um benefício importante: a provável proteção de ativos pessoais quando a empresa é citada em um processo. Para quem tem grandes ativos, o pequeno custo de incorporação compensa pelas proteções fornecidas. Se você possui apenas uma propriedade, a dor de cabeça da papelada adicional pode não valer a pena.